Minicursus Woonbotenrecht
Mr. Barry Meruma - Advocaat | Directeur HABITAT advocaten
Als bootbewoners contact met ons kantoor opnemen, merken we vaak dat ze het moeilijk vinden om de verschillende onderdelen van het woonbotenrecht uit elkaar te houden. Terwijl die kennis essentieel is om scherp te kunnen handelen op ontwikkelingen rond de woonboot. Daarom begin ik mijn Politiek & Recht-loopbaan met een paar artikelen die samen een soort minicursus vormen: woonbotenrecht voor niet- juristen.
In het verlengde daarvan bouwen we vanuit HABITAT ook kennis op via woonbootadvocaat.nl. Dat moet uiteindelijk een verzamelbank voor water- woonkwesties worden. Je kunt er een juridische vraag stellen, of ons een casus aanreiken waarvan je denkt dat het antwoord ook relevant kan zijn voor anderen. Als wij dat ook vinden, gaan we ermee aan de slag en plaatsen we de kwestie door op de verzamelbank, of werk ik de vraag wat verder uit voor VLOT. Het doel: zorgen dat alle waterbewoners weten wat hun waterwoonrechten zijn – en ze bijstaan als dat nodig is.
ACTUEEL EN BELANGRIJK
Het woonbotenrecht is in het juristenvak geen officieel rechtsgebied, maar ik bedoel er het pakket aan rechtsregels mee waar een waterbewoner mee in aanraking kan komen. Ik begin met het ruimtelijke-ordeningsrecht, het actueelste en misschien ook wel het belangrijkste recht van allemaal. Het regelt namelijk de plaats waar de gemeente ligplaatsen heeft aangewezen, op basis van ruimtelijk beleid en bestemmingsplannen. Waarschijnlijk zal er vanaf 2021 het een en ander veranderen op dit gebied, omdat dan de splinternieuwe Omgevingswet in werking treedt. Maar daarover in de komende nummers meer.
KAN DAT ZOMAAR?
Hoe ingewikkeld het woonbotenrecht kan zijn, blijkt uit een civielrechtelijke kwestie die ik eerder dit jaar op mijn bureau kreeg. Het betrof een waterbewoner die al sinds het begin van de jaren tachtig op een ark vlak bij een boerderij woont. Een snelle situatieschets: de smalle strook van de oever waaraan hij ligt is zijn eigendom, en zijn waterkavel huurt hij van het waterschap.
Tussen de oeverstrook van de bootbewoner en de toegangsweg naar de boerderij en de ark ligt nog een stuk grond dat de waterbewoner huurt van de boerderij-eigenaar. Op dat stuk grond heeft de waterbewoner een deel van de tuin, een tuinpad naar de toegangsweg, een schuurtje en een parkeerplaats gerealiseerd. Alle leidingen en nutsvoorzieningen lopen er bovendien doorheen.
Na de verkoop van de boerderij kreeg de bootbewoner van de nieuwe eigenaar te horen dat hij het ligplaatsgebruik wilde beëindigen en dat hij de
tijdelijke verhuur aan de waterbewoner van een stuk wal- gebruik met een pad naar de toegangsweg niet wilde verlengen. De waterbewoner vroeg ons: kan dat zomaar?
ONTRUIMEN
Er zijn hier een paar dingen aan de hand. Ten eerste heeft de boerderij-eigenaar geen recht van spreken als het gaat om het gehuurde waterkavel en een strook wal. De waterbewoner huurt dat immers van het wa- terschap, en de strook walgebruik langs het water is van de waterbewoner zelf.
De boerderij-eigenaar heeft wél het recht om de tijdelijke verhuur van zijn strook grond langs de toegangsweg en tuin niet te verlengen als dat tijdelijke contract afoopt. Als de boerderij-eigenaar daartoe besluit, zal de waterbewoner het perceel moeten ontruimen. In dit geval betekent dat dat hij de tuin, het tuinpad, de schuur en de parkeerplaats weg moet halen; de leidingen mogen blijven. Die lopen weliswaar over en door de grond van de boerderij-eigenaar, maar ze blijven eigendom van het nutsbedrijf dat ze eerder met toestemming heeft aangelegd. Dat is wettelijk zo geregeld.
OP SLOT
Op het eerste gezicht niet al te ingewikkeld, denk je misschien. Maar door het opzeggen van de grondhuur ontstaat een volgend probleem. Als de waterbewoner de grond niet meer huurt, kan hij de ontsluitende privéweg van de boer niet meer bereiken. De ligplaats zit dan dus als het ware op slot. De enige weg tussen de ark en de openbare weg is immers de privéweg.
Gelukkig is er in deze situatie sprake van een gevestigde erfdienstbaarheid door verjaring. In niet-juridische taal: de waterbewoner mag de weg blijven gebruiken omdat hij dat al jaren deed. Maar omdat er een einddatum op de huurovereenkomst staat, gaat die vlieger niet op voor de gehuurde grond – dus voor alles wat tussen de ligplaats met eigen oeverstrook en de privéweg ligt. Ik adviseerde de waterbewoner daarom een erfdienstbaarheid te vestigen als het niet lukt om met de nieuwe eigenaar tot een oplossing te komen. Met zo’n erfdienstbaarheid spreken hij en de boerderij-eigenaar af dat de toegang tot de ligplaats en oeverstrook via de privéweg in stand blijft, bijvoorbeeld door een nieuwe huurovereenkomst voor dit stuk grond te tekenen.
De zaak is op dit moment nog niet afgewikkeld. Als de boerderij-eigenaar niet vrijwillig mee wil werken aan de erfdienstbaarheid, zal de waterbewoner dat moeten afdwingen bij de civiele rechter. Geen ideale situatie, maar omdat de weg de enige weg naar zijn ligplaats is, is de kans groot dat er een oplossing voor komt. •
Als woonbootadvocaat schrijft Barry Meruma regelmatig juridische artikelen voor het woonboten magazine VLOT.