Hemelwater?
Mr. Barry Meruma - Advocaat | Directeur HABITAT advocaten
Een stel dat trouwt ziet er nog hetzelfde uit, hoewel ze misschien iets meer licht geven aan hun omgeving. Een huis krijgt een nieuwe eigenaar, zonder dat dit te zien is aan het huis. Partijen maken afspraken, leggen die vast in een overeenkomst en krijgen zo een nieuwe betrekking tot elkaar. Wetgeving verandert. Dat laatste is nu ook gebeurd bij de circa 5.000 ligplaatsen waarop ‘een drijvend object ligt dat is bestemd voor bewoning’. Voor nieuwe huurovereenkomsten die worden ondertekend vanaf 1 juli 2022 geldt de nieuwe wetgeving direct. Voor bestaande huurovereenkomsten treedt de verbeterde huurbescherming met ingang van 1 juli 2024 in werking.
IS DIT WATER NU EEN NIEUWE HEMEL OP AARDE GEWORDEN?
Nee, deze wetswijziging is natuurlijk ‘altijd goed’ voor huurders, maar is volgens de wetshistorie over de bedoelingen van de wetgever vooral een principekwestie en raakt landelijk een relatief kleine groep. Het is onderdeel van de onmiskenbare trend om wonen op het water zoveel mogelijk gelijk te stellen met wonen op de wal. Dat is op zichzelf een wenselijke ontwikkeling. Verreweg het grootste deel van de ligplaatsen is in gebruik op een ander juridisch gebruiksrecht. Niet civielrechtelijk met een huurovereenkomst, maar uitsluitend bestuursrechtelijk op openbaar water met overheidstoestemmingen zoals bestemmingsplannen, omgevingsvergunningen voor ‘drijvende bouwwerken’ en ligplaatsvergunningen op basis van verordeningen. Betalen voor het gebruik van deze ligplaatsen op openbaar water is geregeld met de alom bekende precariobelasting, dat ook wel ‘liggeld’ wordt genoemd. Maar de nieuwe huurbescherming geldt voor deze hele groep niet. Wij weten in onze praktijk dat dit bestuursrechtelijk vaak goed gaat, maar dat het pad van bestuursrechtelijke rechtsbescherming allerminst met rozenblaadjes is geplaveid en kan leiden tot een verdrietige, ongelijke strijd. Terug naar de huurovereenkomst en de bescherming tegen huuropzegging, met dien verstande dat ik in deze bijdrage helaas ‘met grote stappen thuis’ moet schrijven.
BEPAALDE DUUR
Huurovereenkomsten voor bepaalde duur eindigen – strikt genomen – simpelweg omdat dit zo is afgesproken tussen de partijen, ook al is dat na dertig jaar. Dat heet contractvrijheid. Deze huurovereenkomsten geven vrijheid aan de grondeigenaar en vormen na verloop een groeiend (vermogens)risico voor huurders. Meestal wordt een nieuwe termijn overeengekomen met gemoderniseerde
ONBEPAALDE DUUR
Een huurovereenkomst voor onbepaalde duur moet worden opgezegd door de verhuurder en moet worden ontbonden door de rechter, naar aanleiding van een ontruimingsvordering van de verhuurder. In de bestaande jurisprudentie is al door de jaren heen een lijn ontwikkeld dat de verhuurder in dat geval een zwaarwegend belang concreet aannemelijk moet maken. Door de wetswijziging is de opzeggingsdrempel voor de verhuurder zwaarder gemaakt, althans geconcretiseerd, maar deze opzeggingsgronden treden bij bestaande contracten op de peildatum 1 juli 2022 pas over twee jaar in werking. De bewoner/eigenaar van de woonboot heeft per definitie een zwaarwegend belang om te mogen blijven wonen.
INDEPLAATSSTELLING
Echt een belangrijke aanwinst voor de huurder is de nieuwe regeling om eventueel een indeplaatsstelling af te dwingen als de verhuurder niet wil meewerken bij verkoop van de woonboot én niets is geregeld in de bestaande huurovereenkomst. Het is een bepaling die helaas regelmatig ontbreekt in oudere huurovereenkomsten, wat de huurder kwetsbaar maakt. Indeplaatsstelling wil zeggen dat de huurder als partij bij een bestaande huurovereenkomst wordt vervangen door de nieuwe eigenaar van de woonboot. Vergelijkbaar is de nieuwe regeling voor erven van een overleden huurder. De (vermogens)positie van de huurder/eigenaar van de woonboot en het doorloopproces bij verkoop kan immers zeer onder druk komen te staan als de verhuurder/grondeigenaar niet meewerkt aan een indeplaatsstelling of een nieuwe huurovereenkomst met redelijke voorwaarden voor de koper. Een nieuwe huurovereenkomst kan niet worden afgedwongen met de nieuwe bepaling. Meestal adviseren wij wél om met behulp van een nieuwe huurovereenkomst samen moderne, heldere afspraken te maken, in het belang van de huurder én de grondeigenaar als verhuurder. Maar daarvoor zijn twee partijen en redelijke intenties aan beide zijden nodig. •
Link naar de wetgeving en wetshistorie: https://www.woonbootadvocaat.nl/download/
Als woonbootadvocaat schrijft Barry Meruma regelmatig juridische artikelen voor het woonboten magazine VLOT.