Roeren in Roerend en Onroerend

Onlangs kreeg ik de vraag: is een drijvende woning een roerende of een onroerende zaak? Een helder antwoord daarop is belangrijk, want de juridische gevolgen zijn groot. Bijvoorbeeld als het gaat om koop en verkoop, belastingrecht, bankfinanciering en huurdersbescherming.

Mr. Barry Meruma - Advocaat | Directeur HABITAT advocaten

Om deze vraag goed te beantwoorden, maak ik eerst een uitstapje naar Charles-Louis de Secondat, Baron de La Brède et de Montesquieu, kortweg de Franse filosoof Montesquieu (1689-1755). Elke voormalig rechtenstudent zal bij die naam intens gelukkig herinnerd worden aan een roemruchte periode van noeste arbeid.
Montesquieu dacht na over hoe wij het samen als maatschappij kunnen rooien. Zo kwam hij op het principe van de trias politica; een systeem waarin een staat is opgedeeld in een wetgevende, uitvoerende en rechterlijke macht. Tot op de dag van vandaag plukken wij de vruchten van dit gedachtegoed, het vormt onze democratie. Onze volksvertegenwoordigers stellen wetten vast, overheidsdiensten voeren wetten uit en de rechterlijke macht is onze geschilbeslechter. Uiteraard past deze duiding in de categorie ‘grote stappen, snel thuis’.

PASSENDE INVULLING

Waar ga ik naartoe, zul je denken? Welnu: wetten zijn afspraken die we als samenleving maken, en rechters zijn er om die afspraken toe te passen en uit te leggen. Maar niet elk maatschappelijk probleem is één-op-één in een wet terug te vinden. Logisch, je kunt niet álle variaties omschrijven die in de praktijk voorkomen.
Om het alledaagse te vangen, valt de wetgever vaak terug op algemene bewoordingen. De rechter mag daaraan een passende invulling geven – naar de feitelijke omstandigheden. Daarbij komen juridische termen kijken als ‘redelijkheid en billijkheid’, ‘zwaarwegend belang’, ‘zorgvuldig handelen’ en ‘een goede ruimtelijke ordening’.
De uitspraken en vonnissen die een rechter levert, heten jurisprudentie. Daar zijn wij juristen gek op! Want de rechter geeft daarmee een uitleg in een concreet geval. Jurisprudentie is vaak voer voor annotaties; dat zijn deskundige commentaren op het werk van de rechter. De uitleg van de hoogste rechtsinstantie heeft daarin het meeste gezag. In Nederland zijn dat de Hoge Raad, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en de Centrale Raad van Beroep. Deze kennis is voortdurend in ontwikkeling, maar kan uiteindelijk ook ‘vaste rechtspraak’ worden.

DUURZAAM VERENIGD

Terug naar de vraag over drijvende woningen. In Boek 3, Artikel 3 van het Burgerlijk Wetboek staat

dat grond ‘onroerend’ is, net als de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd. Alle andere zaken zijn roerend. De eigenlijke vraag is dus: wat bedoelt de wet met die term, ‘duurzaam met de grond verenigd’?
Uit de jurisprudentie van de afgelopen jaren blijkt dat woonarken, scharken en (historische) woon- schepen roerende zaken zijn. Ook al liggen ze met nutsvoorzieningen permanent op dezelfde plaats en worden ze met touwen, kabels of palen op de ligplaats permanent op hun plek gehouden. Ook de omgeving doet er niet toe; de woonboot is ook roerend als hij zich überhaupt niet kán verplaatsen naar elders, bijvoorbeeld doordat-ie in een afgesloten water ligt.

DE BEDOELING

Bij drijvende woningen die er níet uitzien als ark of schip, lijkt de twijfel toe te slaan. Sommige waterwoningen zien er bijna hetzelfde uit als een huis op het land, met alle voorzieningen. Ook hier geldt: als de woning normaliter drijft, dan is het een roerende zaak.
Maar heeft de bouwer de woning op de waterbodem opgebouwd op een bak van staal of beton, én is de bedoeling dat deze bouwconstructie normaliter op de waterbodem ligt en zo de grond als fundering gebruikt? Dan oordeelt onze hoogste bestuursrechter dat deze woning niet is gebouwd met de bedoeling om normaliter te drijven. Kortom: alleen als een waterwoning is gebouwd om op vaste grond te liggen, geldt-ie als onroerend goed. Die conclusie werd nog niet zo lang geleden getrokken in een huurtoeslagzaak in Rotterdam (zie raadvanstate.nl, ECLI:NL:RVS:2016:861). In deze situatie ging het om de vraag of de woning onroerend was en dús het huur- en belastingrecht van toepassing was. Deze woning was primair gebouwd om op de bodem te liggen. Dat dit bouwwerk op zijn plaats werd gehouden met spudpalen en dus in een uitzonderlijke situatie – bij hoog water – verticaal kán bewegen, veranderde daar niets aan.
Het gaat er dus om wat in een normale situatie de bedoeling is van het ontwerp van een waterwoning: duurzaam op de bodem liggen, of drijven. Volgens mij heeft de Afdeling bestuursrechtspraak daarmee een werkbaar juridisch criterium geleverd voor de vraag of in een bepaald geval tóch sprake kan zijn van een onroerende zaak – met alle juridische gevolgen die daaruit voortvloeien. •

Als woonbootadvocaat schrijft Barry Meruma regelmatig juridische artikelen voor het woonboten magazine VLOT.