Sneeuwballen met de huisvestingswet
Sommige vragen zijn makkelijker gesteld dan beantwoord. Dat bleek maar weer eens nadat mijn denken werd getriggerd door een woonbootmakelaar.
Mr. Barry Meruma - Advocaat | Directeur HABITAT advocaten
De vraagstelling ging simpelweg zo: ‘Hé, Barry, even nog iets anders ... Geldt de nieuwe zelfbewoningsverplichting bij verkoop van een woning ook bij verkoop van een woonboot?’ ‘Eh ... ja, interessant,’ antwoordde ik, toen acuut bleek dat mijn parate kennis tekortschoot. Deze bijdrage gaat daarom over de Huisvestingswet en de Huisvestingsverordening. Wanneer kom je als woonbooteigenaar nu wel en niet in aanraking met deze huisvestingsregels, met vergunningplichten en handhavingsrisico’s?
INFORMATIE
Sneeuwballen doen wij ook in de zomer! Door te zoeken in wetgeving, databanken, boeken, op het internet en te graven in onze opgebouwde kennis. Ook voor zover aanwezig onder ons schedeldak. Dat maakt de rollende sneeuwbal van informatie over het onderwerp steeds groter. Vervolgens kunnen we gaan spelen met de sneeuwbal en stapje voor stapje de onderzoeksvragen gaan beantwoorden. Iedereen die zijn woonboot niet (toeristisch) verhuurt en dat ook niet overweegt, kan nu iets anders leuks gaan doen. Voor de overgebleven lezers blijft het opletten ...
DOEL
De combinatie van de Huisvestingswet en de gemeentelijke uitwerking daarvan in een (Huisvestings)verordening heeft als doel regels te stellen voor de toewijzing van huurwoningen, het reguleren van de (regionale) woningvoorraad voor sociale huur, kamerverhuur, toeristische verhuur en sinds 1 januari 2022 ook de zelfbewoningsverplichting om een actuele vrije marktprijsontwikkeling af te remmen (kopen om te verhuren). De Huisvestingswet geldt landelijk, de daarop gebaseerde verordening verschilt per gemeente en heet ook niet altijd Huisvestingsverordening. Voor het gemak hebben gemeenten verordeningen die zijn gebaseerd op de Huisvestingswet ook wel andere titels gegeven, vandaar dat ik hier spreek van (Huisvestings) verordening.
In de Huisvestingswet zelf is het bereik van de wet geregeld, aan de hand van definitiebepalingen en de wetshistorie, zoals onder meer opgenomen in de memorie van toelichting. Het begrip ‘woonruimte’ en daarmee het bereik van de wet is heel ruim gedefinieerd: ‘Onder woonruimte wordt verstaan een besloten ruimte, die al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden.’
Er zijn typen woonruimte die buiten het bereik van de wet zijn gehouden, maar in de memorie van toelichting staat aanvullend uitgelegd dat ook woonboten onder de definitie van ‘woonruimte’ vallen. De gemeente kán in de Huisvestingsverordening dus ook regels stellen voor het verhuren van een woonboot.
Het verhuren van de ligplaats valt buiten de Huisvestingswet en dus ook buiten de Huisvestingsverordening. De uitgewerkte regels die in een gemeente gelden, staan in de gemeentelijke (Huisvestings)verordening. Dat betekent in de praktijk heel goed – complexe – teksten lezen, want de landelijke wet vereist dat zo precies mogelijk in de (Huisvestings)verordening is aangegeven voor wie en in welke situatie de regels gelden. Maar voor woonboten is het dan nog niet altijd direct klip-en-klaar. In de dagelijkse praktijk is de Huisvestingsverordening bovendien, met name in de grote steden met nijpende woonruimteproblematiek, een politiek heel gevoelig ‘levend’ document, dat permanent aan veranderingen onderhevig is. Dus altijd checken als je hiermee in aanraking komt.
PRAKTIJKVOORBEELDEN
Tot slot en als antwoord aan de woonbootmakelaar een paar korte praktische voorbeelden uit gemeenten met concentraties woonboten: Amsterdam, Rotterdam en Groningen.
• De huisvestingsvergunning (woonvergunning)
Een verbod voor de huurder om te huren zonder verplichte woonvergunning en een verbod voor de verhuurder om woonruimte aan te bieden aan iemand zonder woonvergunning.
Dit geldt bij een afgesproken kale huurprijs of huurwaarde overeenkomstig het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem, huurcommissie.nl) tot de geldende liberalisatiegrens van € 763,47 (peil 2022; er zit een verhoging aan te komen, waardoor het bedrag tussen de € 1.000 en € 1.250 zal komen te liggen).
Het verbod geldt in Amsterdam en Rotterdam, ook voor woonboten. In Groningen geldt het niet voor woonboten.
• Toeristische verhuur
Een verbod voor de particuliere verhuurder om zonder vergunning, ontheffing of registratiemelding en in strijd met de voorwaarden in de Huisvestingsverordening, toeristische verhuur aan te bieden. Denk hierbij ook aan portals als Airbnb. Dit verbod geldt in Amsterdam en Rotterdam, ook voor woonboten. Het geldt niet in Groningen. Zie ook: toeristischeverhuur.nl/gemeenten.
• Zelfbewoningsplicht / opkoopbescherming
Een verbod om zonder vergunning of ontheffing woonruimte – na aankoop – te verhuren aan derden, zonder als koper de gekochte woning zelf te gaan gebruiken als hoofdverblijf. Dit verbod geldt in Amsterdam, Rotterdam en Groningen, maar niet voor woonboten. De reden: het verbod geldt voor onroerende, niet voor roerende woonruimte. Zie ook mijn bijdrage in de VLOT van juni 2021 over ‘roerend’ en ‘onroerend’. •
Als woonbootadvocaat schrijft Barry Meruma regelmatig juridische artikelen voor het woonboten magazine VLOT.